Banky dnes neřeší jen výši platu, ale celý finanční obraz žadatele
Žádost o hypotéku už dávno nestojí jen na tom, zda má člověk „dost vysoký příjem“. Banka si skládá detailní obraz o žadateli z několika zdrojů: z úvěrových registrů, z doložených příjmů, z pravidelných výdajů i z celkové finanční disciplíny. Rozhoduje nejen to, kolik vyděláváte, ale také jak často jste v minulosti spláceli pozdě, kolik peněz vám po zaplacení závazků skutečně zbývá a jak velkou část ceny nemovitosti chcete financovat z vlastních zdrojů.
V praxi tak může být úspěšnější žadatel s průměrným, ale stabilním příjmem a bez záznamů v registrech než člověk s vyšší mzdou, který má několik splátek, kontokorent a v historii opožděné úhrady. Banky totiž neposuzují jen schopnost úvěr dostat, ale i dlouhodobou schopnost ho bez potíží splácet.
Registry dlužníků: první filtr, který banka téměř nikdy nepřehlédne
Úvěrové registry jsou pro banky jedním z nejdůležitějších podkladů. V Česku se nejčastěji používají Bankovní registr klientských informací (BRKI), Nebankovní registr klientských informací (NRKI) a Solus. Zatímco BRKI a NRKI sledují především úvěrovou historii, Solus zachycuje i negativní záznamy, například po prodlení se splátkami nebo neuhrazených závazcích u vybraných firem.
Banku zajímá, zda jste někdy spláceli pozdě, zda máte aktivní úvěry, kolik jich je a jak se chováte k běžným závazkům. I relativně malý problém může hrát roli. Pokud se například opakovaně opozdíte se splátkou o několik dní, nemusí to být pro zamítnutí rozhodující. Pokud ale máte v registru prodlení delší než 30 dní, případně záznam o vymáhané pohledávce, šance na schválení hypotéky výrazně klesá.
Podle praxe bank bývá problémem i nadměrná úvěrová aktivita v krátkém čase. Když si žadatel během několika měsíců sjedná spotřebitelský úvěr, kreditní kartu, kontokorent a k tomu ještě žádá o hypotéku, banka může mít pocit, že jeho rozpočet je přetížený nebo že si vytváří rezervu na úkor budoucí splátky. U hypoték se sleduje i to, zda žadatel v minulosti řádně splácel jiné úvěry, například leasing na auto nebo půjčku na vybavení domácnosti.
Výhodou je, že registry neukazují jen negativní historii, ale i pozitivní chování. Pravidelné a bezproblémové splácení bývá pro banku signálem spolehlivosti. U žadatelů, kteří mají dlouhodobě čistou úvěrovou historii, se tak posuzování často zjednodušuje.
Příjmy: nestačí jen výplatní páska, banku zajímá stabilita i doložitelnost
Další klíčovou oblastí jsou příjmy. U zaměstnanců banka obvykle vyžaduje potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, někdy i výpisy z účtu za několik měsíců. U osob samostatně výdělečně činných hraje roli daňové přiznání, přehledy pro zdravotní pojišťovnu a ČSSZ nebo bankovní výpisy. Smyslem je ověřit, že příjem není jen vysoký na papíře, ale skutečně pravidelně přichází.
Nejde přitom jen o výši mzdy. Důležitá je také její stabilita. Banky obvykle preferují zaměstnání na dobu neurčitou po zkušební době, ale hypotéku je možné získat i s jinými typy pracovních vztahů, pokud je příjem dlouhodobě prokazatelný. U zaměstnanců na dobu určitou nebo u lidí po nedávném nástupu do práce bývá proces přísnější. Podobně banky sledují, zda žadatel nemá výrazné výkyvy v příjmu, které by mohly ohrozit splácení.
U OSVČ bývá posuzování složitější. Banka obvykle nepracuje s obratem, ale s daňovým základem, který může být po odečtení výdajů výrazně nižší. To znamená, že podnikatel s vysokými příjmy na fakturách nemusí mít automaticky vysokou bonitu. Naopak někdo s nižším obratem, ale dobře optimalizovanými a stabilními příjmy, může vyjít lépe, pokud má dlouhou podnikatelskou historii a bezproblémové daňové přiznání.
Specifickou kategorií jsou příjmy z pronájmu, rodičovský příspěvek nebo důchod. Tyto zdroje banky uznávají, ale každá instituce k nim přistupuje jinak. Zatímco jedné bance může stačit nájemní smlouva a daňové přiznání, jiná započítá jen část příjmu nebo ho vůbec nezahrne. Podobně se posuzují i příjmy ze zahraničí, kde se banky často opírají o přísnější doložení a přepočet měny.
Výdaje a závazky: co vám po všech splátkách skutečně zůstane
Schválení hypotéky neovlivňuje jen to, kolik vyděláváte, ale také kolik pravidelně utrácíte za jiné závazky. Banka si spočítá, zda vám po zaplacení všech splátek a životních nákladů zbude dostatek peněz na novou hypotéku i běžný provoz domácnosti. Sledují se spotřebitelské úvěry, kreditní karty, kontokorenty, leasingy, splátkové nákupy i výživné nebo další pravidelné platby, které mohou zatížit rozpočet.
Banky pracují s ukazateli, jako je DSTI a DTI, tedy poměr splátek k příjmu a celková zadluženost vůči ročnímu příjmu. I když Česká národní banka už tyto limity nenařizuje plošně jako závazná pravidla, banky je v praxi stále používají jako interní měřítka rizika. To znamená, že pokud už má domácnost vysoké měsíční splátky, může být nová hypotéka odmítnuta nebo nabídnuta v nižší částce.
Typický problém nastává u domácností, které mají více menších závazků. Jedna kreditní karta, dva splátkové úvěry a kontokorent na účtu se mohou zdát jako drobnosti. V součtu ale banka vidí pravidelnou zátěž, která snižuje rezervu pro splácení hypotéky. Například rodina se společným čistým příjmem 70 000 korun měsíčně a stávajícími splátkami za 12 000 korun může narazit na limity mnohem dříve než pár bez dalších úvěrů, i když mají podobné příjmy.
Důležitou roli hraje také životní minimum domácnosti. Banka musí po započtení všech závazků dojít k tomu, že žadatel má stále dostatek prostředků na běžné výdaje. U rodin s dětmi se navíc počítá s vyššími náklady, což může snížit maximální výši úvěru. Rozhoduje tedy nejen čistý příjem, ale i počet vyživovaných osob a celková struktura rozpočtu.
Vlastní peníze, hodnota nemovitosti a typ zástavy
Další zásadní faktor představuje poměr mezi výší hypotéky a cenou nemovitosti, tedy LTV. Pokud má žadatel dostatek vlastních úspor, banka nese menší riziko. Čím nižší je LTV, tím větší bývá šance na schválení a často i na výhodnější sazbu. V praxi bývá nejjednodušší cesta s vlastními prostředky alespoň ve výši 20 % hodnoty nemovitosti, někdy i více.
U vyššího LTV se může situace zkomplikovat. Banky obvykle přísněji posuzují žádosti nad 80 % hodnoty nemovitosti a u některých klientských profilů mohou být opatrnější ještě dříve. Pokud například byt stojí 5 milionů korun a žadatel má vlastní zdroje jen 250 000 korun, banka musí financovat 95 % ceny. To už je z pohledu rizika výrazně citlivější situace než úvěr na 70 nebo 80 procent.
Rozhoduje i samotná nemovitost. Banka posuzuje lokalitu, technický stav, právní vady, typ stavby a také to, zda je byt či dům dobře prodejný v případě problémů se splácením. Starší nemovitosti s nejistým technickým stavem, nevyjasněným vlastnictvím nebo specifickým typem užívání mohou být problémem i pro jinak bonitního žadatele. Zástava musí být pro banku dostatečně jistá.
Co žadatelé podceňují nejčastěji a kde se dá předem předejít problému
Řada lidí se na hypotéku připravuje až ve chvíli, kdy už našla byt nebo dům. To je často pozdě. Banka totiž neřeší jen současný stav, ale i několik měsíců nazpět. Krátce před žádostí proto může uškodit nově sjednaný úvěr na elektroniku, vyčerpaný kontokorent, opožděná splátka nebo i nečekaně vysoké pohyby na účtu, které bankovní analytik vyhodnotí jako nestandardní.
Velmi častou chybou je také to, že lidé nevědí, co všechno je v registrech evidováno. Pokud má žadatel pochybnosti, může si výpis z registrů vyžádat předem. Umožní mu to odhalit například starý, dávno splacený úvěr, který je v systému veden nesprávně, nebo záznam o prodlení, o kterém už ani neví. Oprava chybných údajů může trvat týdny až měsíce, proto je lepší řešit ji před podáním žádosti.
Praktické je také omezit počet drobných závazků, snížit využití kreditních karet a mít připravené vlastní zdroje nejen na akontaci, ale i na související náklady. Kromě kupní ceny totiž žadatel často platí odhad nemovitosti, poplatky spojené s katastrem, právní služby nebo vybavení domácnosti. Banka sice nehodnotí všechny tyto výdaje přímo, ale v rodinném rozpočtu se projeví hned.
U hypotéky tak nerozhoduje jediný parametr, ale souhra mnoha detailů. Čisté registry, stabilní a doložitelný příjem, rozumná výše dalších závazků a dostatek vlastních peněz bývají kombinací, která schválení výrazně usnadní. Naopak i solidní příjem může ztratit váhu, pokud je žadatel zadlužený jinde, má záznam v registrech nebo přichází s žádostí ve chvíli, kdy je jeho rozpočet už na hraně.
